在日本成立公司时，为了节省初期费用，许多外国创业者会想：“不如就把现在住的公寓当成商住两用的办公室，去申请经营管理签证吧。”
先说结论：这种草率的选址，是导致签证拒签以及数百万日元资金流失的最快途径。
为了防止空壳公司骗取签证，入国管理局会查验作为业务据点的“办公场所（办公室）”的真实物理状态。本文将为您解析突破经营管理签证审查的办公室物理要求，以及从逻辑上说明为什么“商住两用”极其危险。
1. 经营管理签证中“办公场所”的绝对要求
入管局所要求的办公场所，绝不仅仅是一个“注册地址”。它必须是一个完全满足以下要求、专门用于开展业务的“物理独立空间”。
- 使用目的必须是“商用（店铺・事务所）”： 如果租赁合同的用途栏写着“仅限居住”，那么在这一步就会直接被淘汰出审查的范畴。
- 必须保持独立性： 仅用于代收信件的虚拟办公室，或是与其他公司共用空间的简易共享办公位（非独立包间），原则上是不被认可的。
- 具备业务实体： 必须通过照片等物理方式证明，现场已挂有公司招牌或铭牌，配备了电脑、办公桌和固定电话，处于“随时可以开始营业的状态”。
2. “商住两用”门槛令人绝望的理由
那么，商住两用就100%不可能吗？在法律上，它并非“绝对不行”。但是，要获得批准的门槛高得令人绝望，您必须跨越以下三座大山。
难关1：取得房东的“商用许可特约”
普通公寓的合同都是“居住用途”。要将其用作办公室，必须额外取得房东“同意作为办公场所使用”的特约（承诺书）。然而，日本的大多数房东极度反感有不特定人群进出的商业用途，因此取得这项同意极其困难。
难关2：“居住空间”与“办公空间”的明确物理分隔
在单间（1R或1K）公寓里，床旁边放个办公桌的空间是不被承认为“独立办公场所”的。必须要求户型能够实现在从大门走到办公区域的过程中，无需经过厨房或卧室等生活空间（例如：将进门后第一间独立的房间作为办公室）。使用屏风或窗帘隔开是无效的。
难关3：水电费及杂费的明确分离
您必须能够合理地解释，电费、水费、房租等费用在居住部分和办公部分之间是如何按比例划分的，以及公司具体承担多少金额。
3. 【结论】在签订租房合同前请接受专业人士的研判
经营管理签证最可怕的陷阱在于：“在申请签证之前，您必须先签好房屋租赁合同、完成内部装修并注册成立公司。”
如果因为外行判断，租下了一套不符合要求的公寓作为商住两用办公室，支付了几十万日元的初期费用，甚至完成了法人注册，结果签证却被“拒签”，那会怎样？您投入的资金（真金白银）将血本无归，公司也将陷入进退两难的境地。
在日本，愿意将商业地产出租给外国人，尤其是“即将创业的新设立法人”的房东非常有限。在您自己草率地签订租房合同之前，请务必立即咨询掌握签证法务要求以及日本房地产（落地安家）实际情况的专业人士。